复星旅游文化集团董事长钱建农在月初发布2020年业绩预测后承认，内心并不容易，第二天股价走势最为关键。
事实上，在业绩预测中，复星旅文去年的损失超出了市场预期：公告显示，该公司预计去年将损失25亿元至26.50亿元（人民币，下同）。值得一提的是，该公司去年上半年只损失了不到9亿元。这意味着复星旅文的运营在去年下半年面临着巨大的挑战。
但资本市场并没有给复星旅文泼冷水。面对亏损消息，该公司2月2日的股价在香港股市承受压力，最终以上涨收盘。截至2月1日业绩预测发布以来，复星旅文股价连续几天上涨，累计涨幅高达47%。
疫情得到一定程度控制后，去年下半年国内旅游业加速复苏。复星旅文还重启了包括度假村在内的核心业务，以抓住夏季旺季的黄金点。但第三季度海外疫情反击时，公司度假村重启计划不得不受阻。
但幸运的是，国内旅游目的地业务掀起了复苏的大梁。
三亚亚特兰蒂斯项目作为复星旅游目的地业务的代表作，堪称该公司去年业务端的奇迹。一方面，该项目在疫情冲击下表现出经营韧性，去年下半年率先逆势增长；另一方面，以该项目为抵押的CMBS(商业房地产抵押支持证券)于去年3月成功发行，募集资金70亿元，为复星旅文提供及时的资金粮仓。
重建亚特兰蒂斯奇迹已成为钱建农带领复星旅游文化突破困境的关键措施之一，这一厚望寄托在正在推进复兴旅游城项目上。尽管业内分析人士认为，三亚亚特兰蒂斯项目的成功经验值得复制。然而，在与《21世纪商业先驱报》记者交流时，钱建农说：我们不会简单地复制它。即使亚特兰蒂斯成功了，复兴城项目的内容也完全不同。
为什么亚特兰蒂斯成功？
在业绩预测中，复星旅文介绍了去年下半年亚特兰蒂斯项目的一些财务数据：报告期内，三亚亚特兰蒂斯的营业额同比增长36%，预计EBITDA（税息折旧和摊销前利润）利润率约为55%。
复星旅游文化集团项目去年早些时候开始恢复，下半年更加乐观。复星旅游文化助理首席财务官、投资关系总经理庄白如告诉《21世纪商业先驱报》，亚特兰蒂斯项目去年下半年的数据比2019年EBITDA的利润率有了显著提高。
据《21世纪商业先驱报》报道，自2018年开业以来，该项目在业务端的业绩迅速增长。2019年，亚特兰蒂斯游客520万人，比2018年增长68%；营业收入13.1亿元，同比增长74%；调整后的EBITDA为5.65亿元，同比增长11.6倍。
疫情期间，复星旅文亚特兰蒂斯项目的运营表现出很强的韧性。2020年3月，亚特兰蒂斯逐渐重启。在与携程BOSS直播3月底房券销售合作中，销售额1小时1000万元，返场5天4300万元，加快了复苏步伐。根据复星旅文公布的数据，截至去年3月28日，亚特兰蒂斯周边酒店入住率仅为20%，达到70%。尤其是五一假期前三天，酒店入住率超过90%。
不可否认的是，亚特兰蒂斯项目在商业上取得了成功。
一位旅游业分析师告诉《21世纪商业先驱报》，在疫情阻碍出境旅游、回归消费需求的情况下，定位高端市场的亚特兰蒂斯项目迅速抢占了旅游目的地的需求。亚特兰蒂斯项目结合离岛免税购物新政引流和当地旅游资源因素，表现灵活。
值得注意的是，关于亚特兰蒂斯因祸得福的争议也存在。有人认为，亚特兰蒂斯项目受欢迎程度的可持续性不高，其受欢迎程度主要取决于疫情导致出境旅游目的地的替代效应。高端度假品牌和内容供应不足是短期内无法改变的事实。根据国金证券分布的研究报告，亚特兰蒂斯独特的稀缺性带来了其奢侈品级的定价能力。
事实上，亚特兰蒂斯的成功除了实现旅游IP自持外，还在于物业销售。
根据复星旅游文件公布的数据，亚特兰蒂斯项目配套1004个可销售度假单位，可销售价值超过70亿元。这也成为三亚亚特兰蒂斯项目CMBS的重要估值参考。统计数据显示，自2018年至2020年上半年销售该物业以来，亚特兰蒂斯项目已回收71.94亿元。我们正计划继续扩大亚特兰蒂斯酒店对面的第二阶段。据钱建农介绍，复星旅游文章将在现有成功运营三亚亚特兰蒂斯项目的基础上，升级和发展三亚复兴旅游城。
复星旅游文本不是旅游房地产开发商，但旅游目的地的商业模式需要出售配套物业，以平衡项目现金流，加快投资回报周期。华金证券分析认为，复星旅游文本销售配套物业后，通过经营旅游目的地项目获得持续的现金流。
这种模式也是复游城项目的核心。
复星旅文再造血
2021年1月30日上午，复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区在太仓市举行了阿尔卑斯雪世界奠基仪式。
这是复星旅游开展全国旅游目的地业务扩张的重要一步。2019年，公司发布了复兴旅游城品牌，旨在打造适合所有年龄段、所有场景、多种形式和国际生活方式的场所。随后，复星旅游公司发布了丽江复兴旅游城、太仓复兴旅游城、三亚复兴旅游城项目计划。
公开资料显示，复游城太仓阿尔卑斯国际度假区位于江苏省苏州太仓市，总面积1平方公里，总建筑面积约130万平方米。与亚特兰蒂斯的水世界主题不同，该度假区试图创造阿尔卑斯雪世界、阿尔卑斯体育公园和阿尔卑斯时代小镇三种主题体验，预计将于2023年开业。
太仓复游项目首批近400套房已售出近300套。结合丽江复游城的物业销售，复星旅文预计这两个项目今年将实现约20亿元至30亿元的物业销售。
据《21世纪商业先驱报》报道，太仓复游城项目的IP核心是指向中国滑雪业。根据《2019年中国滑雪业白皮书》，当年约有2090万国内滑雪者，约占全球滑雪者总数的16%，但国内滑雪者的高比例贡献仅仅是因为人口基数巨大。滑雪人均消费仅为2398元，不足国外滑雪人均消费的四分之一。
为此，复星旅游文章的野心可见：试图打造华东地区最大的室内滑雪场IP。根据公司发布的数据，阿尔卑斯雪世界是太仓复游城项目的主要项目，总投资20亿元，占地面积约5.4万平方米，总建筑面积9.1万平方米，是华东地区的一个大型室内滑雪场。
外界也关心太仓复游城项目销售房地产的前景。根据华金证券去年8月的实地调查，项目首次开工情况理想，项目备案价格为每平方米24882元。根据我们的计算，如果所有可售物业最终售罄，平均价格超过每平方米2.6万元，太仓复游城项目将收回所有投资成本，大大降低旅游目的地等商业项目的实际持有成本。华金证券认为。
值得一提的是，庄白如告诉《21世纪商业先驱报》，从目前的情况来看，复游城项目没有受疫情影响延长投资回报周期。
复星旅游文化对复星旅游城项目寄予厚望。在短时间内难以恢复国外度假村业务的情况下，承担造血功能的复星旅游城项目已成为复星旅游文化重仓中国市场的关键一步。
‘复游城’可以帮助公司提高整体业绩。钱建农认为，未来复星旅文将在全国范围内进一步扩大复游城项目。有些项目已经在谈了。
财务数据显示，复星旅文目前的偿债压力可控。截至2020年12月31日，公司现金和银行余额不低于45亿元，未使用的银行贷款金额不低于42亿元，一年内到期的银行贷款不高于22亿元。
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作者 | 曹恩惠
编辑 | 李清宇
责编 | 实习生金珊笑敏
